結構長いですよ。
飽きたら違う記事をご覧ください（笑）


山形県内で相次いで大規模な宅地分譲が行われています。
でも…そんなに必要なのでしょうか？
人いないのに大規模な宅地分譲の乱発。

今年夏に地元の山形新聞をはじめ、読売新聞とか
さまざまなメディアで取り上げられたのですが河北新報の記事を使って
私の私見を…何かの参考程度にでもなればってことで。

「蔵王みはらしの丘（山形ニュータウン）」

事業を行っているのは、「ＵＲ都市機構」（独立行政法人都市再生機構）
都市再生機構は、都市圏での住宅供給や再開発を行ってきた都市基盤整備
公団と地方都市圏の開発を行ってきた地域振興整備公団が統合して生まれた
ものです。
それに、山形県・山形市・上山市も支援を行い現在宅地分譲を行っています。

ようするに、税金もた～くさん投入されているわけです。

南ジャスコから上山へとつながる道路も開通して便利になりました。
次は…「ホームセンタームサシ」がオープンするか？どうか？
そして、この街の発展性は？？

2007年07月19日木曜日の記事です。
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一部宅地を民間売却　山形・みはらしの丘分譲進まず計画変更


山形、上山両市にまたがる大規模ニュータウン「蔵王みはらしの丘」の分譲が
予定通り進まず、事業主体の都市再生機構が事業計画を変更することになった。
整備終了期間を当初予定の２０１０年度から３年間延長するとともに、住宅用地の
一部エリアを民間の開発業者に一括売却する。開発を支援する山形県と山形、
上山両市の同意を得て国に認可申請した。

「あまりにも売れないから計画を延ばして一応体裁は整え、
あとは民間へと丸投げしますよ。」簡単にいえばこういうこと。


や～っすく土地を引き受けなければ民間が手を出すメリットはないわけで、
逆にそうしてしまうと早く買った人が損した気分いっぱい。
ちなみに、このニュータウン計画自体もその先見性のない計画が
招いた結果の計画変更であるにもかかわらず・・・。
希望的観測なだけで頼みの綱の民間業者の売却先は決まっておりません。
まぁ、山形県内の業者はあまり手は出したがらないでしょうから
大手のデベロッパーに策を使い押し付けるのでしょう。
でも、人口の増加はかなり低調だろうなぁ。

現在、将来性含みの人口（流動人口含む）が確保されているわけでもなく、
新しい工業地帯や進出企業の目途もあるわけでもないので商業施設を
建てようにも市場性が見込めない・・・。

郊外が爆発的な発達をするには起爆剤が必ずあるわけなのだが・・・
それが何もない。

ミュージアムパークや公園整備をしているけど、だからって人が増える
だろうか？山形近郊にはそのような場所は結構あるし・・・。
西蔵王公園や西公園、芸工大付近など…車ちょっと走らせれば行けること
考えればそこに住む必要性は薄れるってもんです。

市街地と隣接しているならまだしも離れ小島なこの土地にわざわざ民間が
手を出すことはしないでしょ～。仙台とは全く違う市場性ですし。

行政主導の機関ってどうしてこうも適当なんだろう？
自分で稼いだ金じゃないからなんだろうなぁ。
自分の懐は痛まないもんなぁ～。


　民間に売却するのは、住宅用地６５ヘクタールのうち、南西の１７ヘクタール
（２６．１％）。これまでは１区画、３３０平方メートル前後で区画ごとに分譲して
きたが、自由な区画割りが可能な「大街区」として民間に任せる。
　大街区では、機構が区画街路や上下水道などの整備を行わないため、総事
業費は約３１８億円から約２５４億円に６４億円減額となる。

「機構の予算が大幅減なので、税金投入少ないから喜べ県民市民の皆さま」


そうではないですよ！
民間は機構よりも利益追求型です。顧客がより買い求めやすい状態を
作らなければ販売は不可能なわけで、面積を小さく価格を安く！
企業側の利益は最大限に！！って考えるわけで、機構が安く手放さない
のなら民間引き受け先は皆無に近いでしょうねぇ。
民間業者は売っても買っても税金かかるわけですし。

だから、事業費が減額になるのはよいけど、今まで多額の費用を投入した
事実を隠そうとしているだけに思えてならない。
無駄な宅地分譲をしなければ２５４億円がもっと他に必要な部分で
使われることができるわけだし。

　都市再生機構山形都市開発事務所は「民間のノウハウを導入することで別荘
向けの１０００平方メートルの広い区画や、逆に購入しやすい２００平方メートル
単位などバリエーションが広がり、さまざまな需要が開拓できる」と期待する。

「あとは民間の誰か・・・尻拭い頼む！」

構想あるなら自分たちでしっかりやれよ～。
人のふんどしで相撲取ろうとするなよ～。
と思うのは私だけ？？

でかい別荘用地なんて他のいろんな地域で行なっているわけだし、
今更流行らないし、第一に人口増えないじゃん。
すばらしい小学校建てたのはいいけど・・・余計無駄にするつもり？
もともとの計画自体が時代の流れに沿ってないような気がします。

団塊の世代が山形だけにきます！
っていうなら別ですが、来るのはほんの一握りなはず。

でも、南はこれからの温暖化では危険地域になるらしいので
北海道・東北がこれからいいでしょうけど（笑）

　蔵王みはらしの丘は０３年７月に分譲開始。計画戸数千７００戸に対し、６月末
時点の販売戸数は３０２戸（１１４１人）と１７．７％にとどまる。年間の分譲件数は、
当初計画していた１５０戸の半分のペースだ。

「予想　１年間　１５０戸×１０年＝１５００戸
　現実　１年間　　７５戸×１０年＝７５０戸
・・・それじゃまずいから３年延ばして３７５戸で１０００戸、
あとの売れ残りは５００戸程度は民間へバトンタッチ。」

地方が景気いいならわかるが、地方は冷え込む一方なのですよ。
それも日本国中、同じ県内のニュータウン以外の宅地全てがライバルな
わけだし。

４年経過で１７．７％
３年延期して２０１３年までの６年で８０％超の分譲できる？？
年間ペースで１３％程度。４年分を１年で・・・ムリな話です。
だって、分譲開始当時が一番売れてそこから年々売れなくなってきている
わけでしょうし。


　分譲が進まない要因として、山形都市開発事務所は「景気回復の遅れ」を挙げる。
山形市内では、北部で１６００区画の住宅団地の造成が進んでいるほか、中心部で
大規模マンションの建設が相次ぎ、宅地分譲の環境は厳しさを増している。

「景気が悪いのと他の分譲宅地とが分譲マンションがあるから
売れないんだよ～。仕方がないよ～。」

おいおい・・・そんなの事業を行う段階である程度分かるだろうが、
どんだけ金つぎ込んで無能なコンサル使って開発しているんだよ？

需要と供給のバランスも考えずに大型の宅地分譲開発には無理あるって
わからんのだろうか？
それこそ民間の景気自体を圧迫させている原因でもあるのに。


都市再生機構は、首都圏では既に住宅用地を民間に一括売却しているが、東北の
ニュータウンでは初めて。

「東北での失敗事例１号が山形ニュータウンです！」

やっちゃった！ってな感じですね。
でもそんな中で、がっぽり稼いでる天下り人がいるんだろうなぁ。
そいつらの責任で庶民はこの不景気の恩恵を受けているのでしょう。
悪代官過ぎます。

　県は分譲促進のため、区域内の幹線道路となる県道整備や首都圏でのＰＲなどを
進める方針。

「道路を作って、首都圏から人をどんどん呼びますよ～。」

って、山形県から流出する人口が多い現在、どうやってそれを逆流させる
気なのでしょうか？
山形だけがそうならPRで逆転できるだろうけど・・・
首都圏集中は他県でも大きな問題です。

宅地分譲で住む場所があっても働き先はあるのかい？
働き先がないから次々流出していっているのに・・・矛盾ない？
先に雇用を作り出すのが優先事項だと思うんだけどなぁ。
それが出来れば必然的に宅地は分譲されていくのに。

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成功してどんどん人口が増えて山形が発展して欲しいのですが
あまりにも・・・

ニュータウンは買い時かどうか？
私とすれば、購入を推奨はしません。予定の半分しか売れていない
ところに将来的な発展性を求めるのはギャンブル的な要素もあるのかと。

現在、坪単価１５万程度だが・・・仮に、売却先の民間が参入すれば
もっと下げますよ。私なら絶対そうします。だって、機構と同じ価格で
売れないわけだし、公共交通機関もなく立地的に不便ですから。
きれいだけでは街は充実しません。時間が経てばきれいさは風化します。

まぁ、今の状態でも高いと思うんですけどねぇ～。
１０万程度が妥当な気がします。
山崩してまで・・・苦笑

「保育園・中学校」用地はありますが
あくまで「用地を確保しているだけ」ですよ。
いずれ建つことが確実なのではないです！！
子供の人数が増えなければ「用地」のままです。

機構側で作ったとしても維持管理は将来的に移管される山形市な
わけですし、機構には山形県・山形市・上山市も協力しているわけ
でしょうから、税金からの予算も含まれていると思います。

住んでいる人にとれば必要なのかもしれませんが・・・
だからって学校を作ればいいってものでもありません。
人口の増加がほとんど見込めていないのなら作るのは無駄です。

どうなるのでしょうか？
ニュータウン。

・今後の状況（現在の状況やうまく進まなかった場合）
・学校や今後の施設整備に関して
・バスなどの交通機関

よく聞いてから購入を検討してみてください。